Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 36a Abs. 2 BauGB zum Bauvorhaben: "Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit 33 Wohneinheiten", Eichenweg 12, 14 und 16, 48231 Warendorf

Der Rat der Stadt Warendorf hat im "Grundsatzbeschluss zur Anwendung des "Bau-Turbos" in der Stadt Warendorf" beschlossen, die Öffentlichkeit bei Vorhaben, für die die Zustimmungskompetenz beim Stadtentwicklungsausschuss liegt, vor der Beschlussfassung zu beteiligen und Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Die erste Öffentlichkeitsbeteiligung zu diesem Bauvorhaben fand vom 09.09. bis zum 20.09.2026 statt. Aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Anpassungen des Vorhabens wird der Öffentlichkeit erneut die Gelegenheit gegeben, zu dem Bauvorhaben und den erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans Stellung zu nehmen.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1.27 / 1. vereinfachte Änderung „Zwischen In de Brinke und Stadtstraße Nord“ in den Allgemeinen Wohngebieten WA 5 und WA 5A. Da das geplante Vorhaben einzelne Festsetzungen des Bebauungsplans nicht einhält, wird geprüft, ob das Vorhaben auf der Grundlage des § 31 Abs. 3 BauGB („Bau-Turbo“) zugelassen werden kann. Diese Regelung eröffnet die Möglichkeit, mit Zustimmung der Gemeinde von Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus zu befreien, sofern die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Beschreibung des Bauvorhabens

Der Vorhabenträger beabsichtigt auf den bisher ungenutzten Grundstücken am Eichenweg 12-16 (Gemarkung Warendorf, Flur 32, Flurstücke Nr. 1553, 1554 und 1555) drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 33 Wohneinheiten zu errichten. Alle Wohneinheiten sollen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert und anschließend an entsprechend wohnberechtigte Haushalte vermietet werden.

Ergänzend ist die Errichtung von drei Fahrradunterständen sowie zwei Mülltonnen-Sammelplätzen vorgesehen. Auf den Vorhabengrundstücken werden insgesamt 29 PKW-Stellplätze nachgewiesen, wovon 3 barrierefrei geplant sind.

Zudem ist eine Verschmelzung der drei Flurstücke zu einem Flurstück geplant.

Überarbeitung des Vorhabens

Das Vorhaben wurde auf der Grundlage der eingegangenen Stellungnahmen in einzelnen Punkten angepasst. Für die erneute Öffentlichkeitsbeteiligung werden die aktualisierten Entwurfsunterlagen zur Verfügung gestellt. 

Gegenüber den in der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung veröffentlichten Unterlagen wurde die Gestaltung der zwei Gebäudefugen zwischen den drei Baukörpern überarbeitet. Anstelle der ursprünglich geplanten Abfallunterstände in der Verlängerung der Gebäudefugen sind nun Mülltonnen-Sammelplätze vorgesehen, die von Heckenstrukturen eingefasst werden. Zwischen den angrenzenden Baukörpern wird, wie auch in der ursprünglichen Planung vorgesehen, jeweils ein leichtes Ranknetz angeordnet. Diese werden durch zwei Stützen im Bereich der Mülltonnen-Sammelplätze getragen. Die Begrünung des Ranknetzes mit immergrünen Pflanzen dient zugleich der Verschattung der darunterliegenden Bereiche und ist aus den oberen Geschossen der Gebäude sichtbar.  

Aufgrund der ursprünglich geplanten Abfallunterstände im Bereich der Gebäudefugen entstand in der Gesamtansicht eine städtebauliche Wirkung, die einer zusammenhängenden Gebäudelänge von rund 90 m entsprach. Durch die Heckenstrukturen und die begrünbaren Ranknetze in den beiden Gebäudefugen wird die ursprünglich wahrnehmbare Verbindung der Baukörper gestalterisch aufgelöst. Durch den Entfall der vorgelagerten Abfallunterstände sind die Gebäudefugen als Zwischenräume deutlicher wahrnehmbar, sodass die drei Mehrfamilienhäuser stärker als solitäre Baukörper in Erscheinung treten. Die Mehrfamilienhäuser weisen jeweils eine Gebäudelänge von rund 24,8 m auf, sodass die im Bebauungsplan für das WA 5 und WA 5A festgesetzte maximale Gebäudelänge von 30 m eingehalten wird. Eine Befreiung von dieser Festsetzung nach § 31 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 36a BauGB ist daher nicht erforderlich. 

Darüber hinaus wurden die Bauvorlagen hinsichtlich der Balkone angepasst, die ursprünglich über die im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze hinausragten. Durch die Anpassung liegen die Balkone nun vollständig innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB ist somit ebenfalls nicht mehr Gegenstand der Planung. 

Erforderliche Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans

Das geplante Bauvorhaben stimmt in den folgenden Punkten weiterhin nicht mit den Festsetzungen rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1.27 / 1. vereinfachte Änderung "Zwischen In de Brinke und Stadtstraße Nord" überein: 

• Die maximal zulässige Zahl der Wohneinheiten je Grundstück wird überschritten (23 WE statt der festgesetzten max. 20 WE (10 WE/Grundstück) im WA 5 und 10 WE statt der festgesetzten max. 8 WE im WA 5A).
• Die festgesetzte Grundflächenzahl I (GRZ I) von 0,4 wird um 0,02 überschritten.
• Die Grundflächenzahl II (GRZ II) von 0,6 wird um 0,02 überschritten.
• Die Fahrradunterstände (Nebengebäude) überschreiten die Baulinie.
• Die Fahrradunterstände unterschreiten den seitlichen 1m-Abstand zur Straßenbegrenzungslinie.
• Die maximal zulässige Einfahrtsbreite (zukünftiges Gesamtgrundstück mit in Summe 19,66 m Einfahrten) wird um 1,66 m überschritten.

Dies gilt vorbehaltlich der abschließenden baurechtlichen Prüfung im laufenden Baugenehmigungsverfahren.

Gemäß § 31 Abs. 3 BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden. Diese Befreiung bedarf gemäß § 36a BauGB der Zustimmung der Gemeinde.

Die Entscheidung über die Erteilung oder Versagung der Zustimmung nach § 36a BauGB wird voraussichtlich im öffentlichen Teil der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 03.12.2026 ab 17:00 Uhr im Sitzungssaal des historischen Rathauses, Markt 1, 48231 Warendorf getroffen.

Zeitraum der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 36a Abs. 2 BauGB

Der Öffentlichkeit wird erneut Gelegenheit gegeben, in der Zeit vom 21.10.2026 bis (einschließlich) 03.11.2026 zu dem Bauantrag und einer Befreiung von den oben genannten Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans Stellung zu nehmen. 

Zu diesem Zweck können auf dieser Seite folgende Unterlagen zum Vorhaben eingesehen und abgerufen werden:

• Lageplan
• Ansichten
• Visualisierungen als Vorher-Nachher-Vergleich
• Zusammenfassung der wesentlichen Äußerungen aus den Stellungnahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vom 09.09.2026 bis 20.09.2026

Stellungnahmen können über dieses Beteiligungsportal (s.u. "Stellungnahme abgeben"), postalisch (Postadresse: Stadt Warendorf, z.Hd. Team Bauleitplanung, Freckenhorster Str. 43, 48231 Warendorf) oder per E-Mail an stadtplanung@warendorf.de übermittelt werden. Sofern eine Rückmeldung gewünscht wird, ist dies ausdrücklich anzugeben. Hierfür müssen außerdem entsprechende Kontaktdaten angegeben werden.

Nach Abschluss der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung wird eine Abwägungstabelle mit sämtlichen eingegangenen Stellungnahmen aus beiden Beteiligungszeiträumen sowie den hierzu formulierten Abwägungsvorschlägen der Verwaltung im Bürgerinformationsportal der Stadt Warendorf (SessionNet | Bürgerinfoportal) veröffentlicht.

Weitere Informationen zur Anwendung des Bau-Turbos in der Stadt Warendorf sind unter folgendem Link abrufbar: https://www.warendorf.de/de/bauen/bau-turbo/