Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Warstein hat in seiner Sitzung am 21.04.2026 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Stadtzentrum 12“, Ortschaft Warstein mit seinen Anlagen beschlossen.
Gleichzeitig wurde der Bürgermeister beauftragt, die Beteiligung der Öffentlichkeit durch die Veröffentlichung im Internet und durch Auslegung gem. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 2 BauGB vorzunehmen, sowie die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
Der einfache Bebauungsplan „Stadtzentrum 2-6“ wurde am 07.04.2025 durch den Rat der Stadt Warstein aufgehoben. Ein Teilbereich des ehemaligen Geltungsbereiches wird aktuell durch keinen weiteren Bebauungsplan abgedeckt. Aus diesem Grund wird für den Teilbereich ein neuer Bebauungsplan aufgestellt, um die nachfolgend beschriebene Zielsetzung für den Zentralen Versorgungsbereich der Stadt Warstein zu erreichen.
Im Stadtgebiet Warstein wurden auf Basis des beschlossenen Einzelhandelskonzeptes in den Ortschaften Belecke und Warstein zentrale Versorgungsbereiche festgesetzt. Die zentralen Versorgungsbereiche sind durch verschiedene Bebauungspläne planungsrechtlich abgesichert und sind überwiegend als Kerngebiet (MK) gem. § 7 BauNVO festgesetzt. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Wohnungen sind nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter allgemein zulässig. Ausnahmsweise können Wohnungen zugelassen werden. Die rechtskräftigen Bebauungspläne in den Ortschaften Belecke und Warstein konkretisieren, dass sonstiges Wohnen nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig ist. Um den Leerstand in den zentralen Versorgungsbereichen u.a. entgegenzuwirken zu können, ist es beabsichtigt an geeigneten Stellen der zentralen Versorgungsbereiche das Wohnen im Erdgeschoss planungsrechtlich zu ermöglichen, um somit eine weitere Nutzungsart zu ermöglichen. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahre 2017 wurde erstmals die Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ (§ 6a BauNVO) eingeführt. Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. Zulässig sind u.a. Wohngebäude. Für Urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist.
Da das Urbane Gebiet für beide zentrale Versorgungsbereiche die sinnvollere Gebietskategorie darstellt, ist beabsichtigt, die Festsetzung „Kerngebiete (MK)“ durch eine Aufstellung oder Änderung des Bebauungsplanes in „Urbanes Gebiet (MU)“ zu ändern. Ohne eine weitere Regelung ist somit das Wohnen im zentralen Versorgungsbereichen allgemein zulässig. Für Bereiche mit wichtiger Versorgungsfunktion soll dann jedoch auf Basis des Gesamtkonzeptes die Wohnnutzung im Erdgeschoss ausgeschlossen werden.
Auf Grundlage des zuvor erarbeiteten städtebaulichen Gesamtkonzeptes für den Zentralen Versorgungsbereich in Warstein wird das Plangebiet überwiegend als Urbanes Gebiet (MU) ohne eine Regulierung für das Wohnen im Erdgeschoss festgesetzt. Hiervon ausgenommen ist ein Teilbereich im Westen des Plangebietes, der entsprechend den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes weiterhin als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt wird. Für diesen Bereich orientiert sich die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) an den Orientierungswerten der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Zudem wird die im Bestand vorherrschende offene Bauweise planungsrechtlich gesichert. Das Urbane Gebiet wird in insgesamt fünf Baufelder (MU1 bis MU5) untergliedert, die sich hinsichtlich ihrer Festsetzungen, wie zum Beispiel der Bauweise oder Grundflächenzahl differenzieren. Die festgesetzten Baugrenzen orientieren sich überwiegend am vorhandenen Gebäudebestand und sichern insbesondere entlang der Hauptstraße eine klare räumliche Struktur und Bauflucht. In den übrigen Bereichen werden die Baugrenzen bewusst großzügiger gefasst, um zukünftigen Bauvorhaben einen angemessenen planerischen Spielraum zu ermöglichen.
Somit wird das Gesamtkonzept durch die Aufstellung des Bebauungsplanes „Stadtzentrum 12“ vorangebracht und die angesprochene Zielsetzung für einen Teilbereich des Gesamtkonzeptes Warstein erreicht.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes ist das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB anzuwenden. Ebenfalls wird durch die Aufstellung des Bebauungsplanes keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung vorbereitet oder begründet und es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der im BauGB benannten Schutzgüter.
Bei der Durchführung des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB wird von folgenden Verfahrensschritten abgesehen:
Sachgebiet Stadtentwicklung
bauleitplanung@warstein.de
Tel. 02902/81-336
